深圳探索“以房养老”新模式 创新金融工具与有条件免税并举，提升养老服务供给

为积极应对人口老龄化趋势，满足日益增长的多元化、高品质养老需求，深圳作为中国特色社会主义先行示范区，正积极探索“以房养老”这一创新型养老模式，并将其与税收政策、养老服务体系建设相结合，力求走出一条可持续、可复制的都市养老新路径。

“以房养老”，通常指老年人将其拥有的住房产权通过反向抵押、售后回租或共有产权等方式，转化为持续稳定的养老现金流或直接的服务保障，从而在不离开熟悉环境的前提下，补充养老金、提升晚年生活质量。深圳的探索，重点在于通过制度与金融创新，破解传统模式中存在的评估难、风险高、接受度低等痛点。

一、 核心创新：引入“有条件免征房产税”激励政策

深圳探索方案中，一个备受关注的亮点是拟对参与合规“以房养老”计划的房产，在特定条件下给予房产税（或未来可能开征的相关财产税）的免征或优惠。这一政策设计意图明确：

1. 降低参与门槛与持有成本： 对于拥有房产但现金收入有限的老年人，房产税可能构成一笔负担。有条件免税能直接减少其持有房产的长期成本，增加“以房养老”方案的净收益，从而提高吸引力。
2. 引导规范运作： “有条件”是关键。免税优惠可能挂钩于将房产抵押或置换所得资金专项用于支付认可的养老服务费用（如机构养老、居家护理、健康管理等），或要求通过政府监管的指定金融机构和平台进行交易，以确保资金安全与用途合规。这能将社会资源更有效地导向养老服务消费领域。
3. 促进市场形成： 税收优惠相当于政府提供的“风险共担”或“信用增级”信号，有助于鼓励更多银行、保险等金融机构设计并推出更丰富、更安全的“以房养老”金融产品，培育健康的市场生态。

二、 系统整合：与多层次养老服务体系深度对接

深圳的探索并非孤立地看待金融工具，而是强调“以房养老”必须与实体养老服务供给紧密结合。其探索方向包括：

• “房产”直接对接“服务”： 发展“售后回租+服务包”模式，老年人将房产出售给特定养老运营机构，同时获得该机构旗下养老公寓的终身居住权及一揽子照护服务。房产价值直接转化为服务，而非现金。
• 资金流向监管： 对于反向抵押等产生的现金，鼓励或规定将其存入专项账户，用于支付符合资质的居家适老化改造、专业护理、医疗康复及社区养老服务等，确保“养老钱”切实用于改善晚年生活品质。
• 社区嵌入式融合： 结合深圳正在大力发展的“街道-社区-小区-家庭”四级养老服务网络，探索将“以房养老”释放的资源，用于购买社区日间照料、长者食堂、上门护理等“家门口”的服务，支持老年人原居安养。

三、 挑战与前瞻

深圳的探索也面临诸多挑战：房产价值波动风险、长寿风险（支付期限超预期）、老年人传统观念转变、法律法规与合同细则的完善、跨部门（民政、金融、规资、税务）协同监管等。任何税收优惠政策的制定都需在鼓励创新与公平税负间取得平衡。

深圳的探索有望为超大型城市解决养老资源紧张、盘活存量房产资源、丰富养老支付手段提供重要经验。通过“金融产品创新+税收政策激励+养老服务落地”的三轮驱动，深圳正试图构建一个让老年人更有保障、更有尊严的养老选择，使其拥有的房产不仅能“安家”，更能安心“养老”，这不仅是经济模式的创新，更是社会治理与人文关怀的深刻体现。